以房养老保险需解决三个问题

    近日，中国保监会向各保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》，在社会上引发了热议。以房养老保险是欧美等发达保险市场的成熟产品，是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老保险业务。以房养老保险对于丰富养老保障层次、提升养老保障水平和拓宽保险服务领域都具有重要意义。笔者认为，在我国推进以房养老保险仍需解决三个方面的问题。
 
    首先是房屋产权期限和抵押登记的问题。我国现行的房屋产权只有70年，部分房屋仅为40年、50年，那么年满60岁的老人在投保以房养老保险时，房屋产权可能就已接近期满。虽然物权法已明确住房土地使用权期限届满将自动续期，但相关操作细则尚未出台，给保险公司在房产估值等方面带来了许多不确定因素，增加了经营风险。
 
    此外，以房养老保险本质上是一种反向抵押贷款，这就涉及到房屋产权抵押登记问题。目前，部分地区保险公司在开展贷款保证保险业务的抵押登记时，就遇到了房产管理部门以无先例为由，不予登记的问题。这种情况在以房养老保险业务发展中也难免遇到，需要各职能部门加强协调，在实践中加以解决。
 
    其次是产品合理定价的问题。以房养老保险是一种商业行为，但同时又具有很强的社会保障属性，这就要求以房养老保险产品定价既要满足保险公司的利润要求，覆盖经营风险，又要保持在合理区间，能为投保人所接受。
 
    以房养老保险是一种终身年金，产品的定价也较为复杂，涉及老年人生命周期、房产价值波动等因素，甚至与经济周期也息息相关。尤其是房产价值波动因素，从《征求意见稿》来看，目前更多考虑的是房产增值收益分配的问题，那么房产价值下跌的因素如何在产品定价中予以体现，如何在控制房价下跌风险的同时，使得房产抵押比例、养老金给付金额让投保人满意，这些都需要在精算中予以考虑。
 
    同时还有产品设计能否为社会接受的问题。以房养老与我国传统的“养儿防老”观念存在较大差异，能否为社会广泛接受是当前存在的主要争议之一。此外，单纯支付养老金的方式也难以完全解决养老所面临的照顾、陪护、医疗等方面问题，对减轻子女照顾老人压力的作用较为有限。
 
    笔者认为，要解决观念问题，除了加强宣传引导外，还可从产品设计入手，通过丰富服务内涵提高产品的吸引力。比如，目前保险公司的养老社区由于起点较高，受益人群有限。如果把以房养老保险产品和养老社区结合起来，将给付的养老金作为入住养老社区的费用，则既可以解决老人的照顾、医疗等问题，又可以拓展养老社区的服务面，同时还可以将空置房屋出租来增加收益，从而更容易被老人和子女接受。